搜鋪網(wǎng)消息：歷經(jīng)20年的積累發(fā)展，上海購物中心業(yè)正處于加速發(fā)展的成熟期。據(jù)搜鋪網(wǎng)與上海購物中心協(xié)會相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，無論是已開業(yè)項目數(shù)量，還是年業(yè)績過10億的優(yōu)質(zhì)購物中心及特色創(chuàng)新購物中心項目數(shù)量，抑或是在建及規(guī)劃的項目數(shù)量，乃至整體被收購改造的存量資產(chǎn)項目數(shù)量，上海均位列全國榜首。
 

　　據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究中心與上海購物中心協(xié)會聯(lián)合統(tǒng)計，上海商業(yè)經(jīng)營面積超過5000平方米的集中式商業(yè)項目已超過500個，扣除近200家傳統(tǒng)百貨商廈、單體專業(yè)店和各類市場型物業(yè)(其中部分項目正嘗試向購物中心轉(zhuǎn)型)，在剩下的300余個集中式商業(yè)地產(chǎn)項目中，大半是只有統(tǒng)一的租賃部和物業(yè)部卻沒有強有力的行銷部運營部的只租不管包租婆式商場(雖然美陳布置和物業(yè)管理或許還不錯，但一年到頭卻沒有一場像樣的營銷活動)，或是分割銷售后淪為一盤散沙的“沙盤”項目(統(tǒng)一管理不是紙上談兵就是名存實亡)。
 

　　截至2014年12月31日，全市真正符合嚴格標準定義并擁有健全的行銷部運營部的各類已開業(yè)的大大小小購物中心項目總數(shù)超過130家?？梢哉f，上海是全國購物中心項目數(shù)量最多，項目類型項目特色最具多樣性，同時也是競爭最充分最激烈的城市;對于真正既擁有資金實力又具備商業(yè)運營實力的行業(yè)龍頭企業(yè)，上海市場仍然大有可為。而對于綜合實力不濟的公司，上海購物中心市場則可謂障礙重重。
 

　　Tips：雖然上海已建成的購物中心總數(shù)居全國各城市之冠，但依然存在優(yōu)質(zhì)項目供應(yīng)不足的結(jié)構(gòu)性矛盾，僅就叫好又叫座的口碑購物中心數(shù)量而言，上海暫時仍然少于香港、首爾、東京，就既有特色又具人氣的成功巨型購物中心數(shù)量而言，上海也依然落后于曼谷、馬尼拉、吉隆坡、迪拜等地。所以，上海購物中心的機遇與挑戰(zhàn)并存。
 

　　2014年上海新開業(yè)各類購物中心項目盤點及回顧

　　據(jù)搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計，2014年，上海新開業(yè)的各類整體經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)項目達47家，再創(chuàng)歷史新高。在這47家新開業(yè)的商業(yè)設(shè)施中，商業(yè)建筑面積處于5千至4萬平方米之間的各類小型商業(yè)設(shè)施為21家(但其中符合現(xiàn)代購物中心定義的項目占比極低)，商業(yè)建筑面積超過4萬平方米、10萬平方米、20萬平方米的中型、大型和巨型購物中心分別為17家、8家、1家，其中近10家項目是由2013年延期至2014年開業(yè)，而原計劃于2014年開業(yè)的多個項目如嘉定悅合廣場等則押后至2015年或之后開業(yè)。

　　對比2013年新增的小型商業(yè)設(shè)施26家，以及中型、大型、巨型購物中心分別為14家、3家、1家，全市2014年新開業(yè)的購物中心總數(shù)在2013年44家的基礎(chǔ)上小幅增加了3家(含5家改擴建項目)，但大型項目則增加了5家且單店平均營業(yè)面積顯著放大，預(yù)計2014至2018年上海購物中心新開業(yè)項目將持續(xù)進入一個高速增長期。同時，令人欣喜的是開發(fā)商整體持有的項目占比較往年進一步提高，2014年外環(huán)線以內(nèi)新開業(yè)的購物中心均為發(fā)展商整體持有的項目，而郊區(qū)分割銷售的購物中心項目雖然仍存在但所幸數(shù)量已趨于減少。
 

　　

　　二、郊區(qū)新項目持續(xù)放量，商業(yè)空間布局不斷變化

　　根據(jù)搜鋪網(wǎng)記者統(tǒng)計，就新開張項目所屬區(qū)縣來看，47個不同類型的新項目中浦東新區(qū)一家獨秀，包攬9個新項目;遠郊區(qū)域的青浦、嘉定各有5個和4個新項目，松江3個，金山1個，奉賢和崇明本年度新項目踏空;近郊的寶山、閔行各有6個、5個新項目;市區(qū)中項目最多的為長寧4個(其中3家為改擴建項目)，普陀、徐匯各3個，黃浦、閘北、楊浦、靜安各1個，虹口區(qū)2014年暫無新項目開業(yè)。其中，青浦區(qū)多年以來沒有大型一站式購物中心的局面被吾悅廣場成功終結(jié)，在此之前，青浦只有大型奧萊百聯(lián)趙巷項目和中型購物中心橋梓灣商業(yè)廣場。松江萬達廣場、金山易家中心成為本區(qū)繼開元地中海、金山百聯(lián)之后各自區(qū)域內(nèi)的第二家大型購物中心。隨著就近便利消費被廣泛接受，本市商業(yè)格局或進一步向郊區(qū)傾斜，原先分流至傳統(tǒng)市中心核心商圈的客流不斷被截留，商業(yè)空間布局較5年前變化極大，核心商圈購物中心項目為維持優(yōu)勢只能不斷地升級改造(例如2013年開業(yè)的新世界K11和大上海時代廣場)。
 

　　從板塊角度而言，外環(huán)外的郊區(qū)項目多達24個(近郊和遠郊各有17個、7個)，內(nèi)外環(huán)間的新城區(qū)項目為19個(內(nèi)中環(huán)間項目11家，中外環(huán)間項目8家)，內(nèi)環(huán)內(nèi)的核心區(qū)項目僅4個。其中，外高橋、浦江鎮(zhèn)、顧村公園、楊浦濱江、施灣等板塊均喜迎本商圈的第一個購物中心啟用。部分商圈更是在第四季度罕見地同時迎來多個項目同步開業(yè)，其中，天山虹橋商圈獨攬南豐城(改擴建項目)、金虹橋中心、巴黎春天泓鑫廣場(改造項目)、星空廣場(改擴建項目)4家購物中心，普陀中環(huán)商圈迎來近鐵廣場和農(nóng)工商118廣場2期排排坐，張江金科路新商圈則是長泰廣場和匯智中心面面相望。此外，繼中冶祥騰廣場和金地格林世界之后，南翔板塊迎來華潤五彩城的開幕。靜安寺繼去年的靜安嘉里中心之后迎來靜安寺交通樞紐商業(yè)中心晶品廣場的試營業(yè)。
 

　　在多個商圈的購物中心布局不斷加密之后，部分項目也進入高負荷競爭狀態(tài)，例如原先某家區(qū)域型購物中心獨享周圍5公里范圍內(nèi)的客源，如今卻不得不同時面臨5家購物中心的分流截留，如何有效錯位共榮及爭取消費增量成為大家的共同研究課題。而就政府規(guī)劃層面而言，則應(yīng)當控制好供地的速度和節(jié)奏，各級政府切忌不顧商圈實際承受力，拔苗助長超前規(guī)劃過量的商業(yè)項目，避免新項目尚在培育期間即遭遇輻射商圈范圍內(nèi)多個同質(zhì)化新項目引發(fā)的惡性競爭自相殘殺。又例如相鄰地塊的2家甚至3家發(fā)展商各自開發(fā)的中小型購物中心往往不如同一家實力開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)的1家大型購物中心具有吸引力(大型項目可分攤的行銷費用遠比中小型項目多)，可以考慮是否由同一發(fā)展商進行統(tǒng)一分期開發(fā)更為合理，當然選對既有充足運營經(jīng)驗又有資金實力且不分割銷售的龍頭開發(fā)商也是至關(guān)重要。
 

　　就購物中心類型而言，2014年新開業(yè)的47個項目中僅有1家為時尚都會型購物中心(數(shù)量少于成都、重慶等地2014年同類項目)，10家為大型的區(qū)域型購物中心(數(shù)量與武漢、成都、重慶、深圳、廣州等地接近，由于上海購物中心開發(fā)較其他內(nèi)地城市早很多年，所以上海每年提質(zhì)升級大改造甚至易主更名的老牌存量購物中心項目較兄弟城市多出許多)，23家為中小型的社區(qū)型和鄰里型項目(包括由廠房園區(qū)改造而來的浦東巨隆廣場和閔行碧江廣場)，12家為休閑娛樂中心，1家為商旅文項目。奧特萊斯新項目則延期至2015年開幕。
 

　　TIPS:雖然上海購物中心總數(shù)已經(jīng)不少，但很多極具特色的細分類型項目尚未出現(xiàn)在上海，例如類似蘇州永旺夢樂城、無錫英特宜家薈聚、寧波歐尚高鑫廣場模式的郊外美式低樓層大平層購物中心，韓國大東門、曼谷SIAM DISCOVERY模式的市區(qū)現(xiàn)代服飾市場購物中心，美國MALL OF AMERICA、首爾樂天世界、吉隆坡成功時代廣場、成都新世紀環(huán)球廣場、阿布扎比法拉利主題Yas Mall購物中心模式的游樂摩爾，香港海港城、成都IFS國金中心、曼谷Siam Para;n模式的巨型奢侈購物中心，深圳歡樂海岸模式的生態(tài)休閑綜合體，曼谷中央世界商業(yè)中心Central World Plaza、釜山新世界Centum City、首爾蠶室第二樂天世界摩爾、首爾樂天總店模式的巨型百貨購物中心，迪拜Ibn Battuta Mall六國城、東京六本木和表參道、大阪難波城、博多水游城、澳門金莎威尼斯水城購物中心模式的特色主題購物中心，迪拜摩爾、迪拜酋長國購物中心、美國MALL OF AMERICA、費城King of Prussia Mall、日本幕張新都心永旺商城、吉隆坡1 Utama購物中心和Mid Valley購物中心、馬尼拉SM MEGAMALL1-4期及SM ASIA MALL、首爾第二樂天世界和永登浦時代廣場模式的超巨型購物中心(按純商業(yè)經(jīng)營面積計算，不含停車場、辦公樓、賓館的建筑面積)等，首爾COEX MALL、大阪RYSTA NAGAHORI模式的大型地下購物中心等十多種類型的特色購物中心在上海至今仍然暫時缺位。當然，這些模式是否適合引入上海市場，則需進行多方位多維度的論證，切不可盲目照抄照搬。
 

　　三、十大龍頭企業(yè)繼續(xù)高歌猛進，外來過江龍集體闖關(guān)攻營

　　根據(jù)搜鋪網(wǎng)記者觀察，目前上海購物中心十大龍頭企業(yè)百聯(lián)、萬達、凱德、崇邦、正大、大華、恒隆、新鴻基、嘉里、瑞安各自在上海運營15家、5家、5家、3家、3家、3家、2家、2家、2家、2家、2家購物中心，十大集團旗下43家購物中心經(jīng)營業(yè)績占據(jù)全市購物中心業(yè)的大半江山。而在2014年，這十家企業(yè)中的正大、百聯(lián)、萬達、嘉里也有四大新作相繼問世——顧村綠地正大繽紛城、百聯(lián)楊浦濱江購物中心、百聯(lián)世博源2期、松江萬達廣場。
 

　　在十大龍頭企業(yè)進一步加強上海購物中心市場統(tǒng)治地位的同時，一大批全國性的連鎖購物中心開發(fā)商首次進駐上海購物中心市場，例如分別以青浦新城吾悅廣場、金光金虹橋中心、富邦晶品中心、南豐城、南翔華潤五彩城、浦江鎮(zhèn)華僑城OMALL、悅薈廣場打頭陣的新城地產(chǎn)、印尼金光集團、香港豐泰、香港南豐集團、華潤集團、陽光新業(yè)集團、華僑城集團、麥格理集團。而上海本地企業(yè)，在繼新世界、徐家匯商城、新長寧、豫園、陸家嘴、金橋、鵬欣、長峰、大華、豐柏、農(nóng)工商、仲盛、證大、上實城開、中房、新都匯、弘基、祥騰、亞繁等之后，中星、外高橋、近鐵、富紳、同福易家麗也于2014年開出了旗下首家購物中心。
 

　　至此，涉足上海的全國性乃至海外的知名購物中心開發(fā)商已多達40余家，包括百聯(lián)、鵬欣、綠地、萬達、中糧、華潤、中信泰富、華僑城、月星、寶龍、常州新城地產(chǎn)、杭州開元、杭州紅樓、廣州珠江、世茂、文峰、盈石、陽光新業(yè)、悅達、雅居樂、深喜、金鷹、杭鋼置業(yè)，以及在上海勢力龐大的海外軍團，如香港瑞安、恒隆、新鴻基、和黃長實、恒基兆業(yè)、九龍倉、崇邦、利福久光、中信泰富、新世界、麗新、南豐、豐泰、港鐵、協(xié)和、資本策略、啟勝、澳門信德集團澳娛集團、臺灣日月光、臺灣三商、臺灣越洋、臺灣長甲、泰國正大、馬來西亞嘉里、馬來西亞先達、印尼金光、印尼力寶、菲律賓羅賓森、新加坡凱德、新加坡美羅、新加坡吉寶置業(yè)旗下首峰資金、新加坡政府主權(quán)投資基金、新加坡國浩、日本森大廈、韓國新世界、英國高富諾基金、德國AMalpha基金、法國LVMH集團、澳大利亞麥格理集團與阿布扎比投資局。大量實力型集團相繼涌進上海短兵相接近距離PK，這必將帶來上海購物中心業(yè)市場份額與統(tǒng)治地位的洗牌，中高層經(jīng)營管理人才的流動也勢必加快頻率。
 

　　四、整盤易手改造更名項目增多，延期開業(yè)及停業(yè)現(xiàn)象蔓延

　　搜鋪網(wǎng)記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在2014年新開業(yè)的47家商業(yè)地產(chǎn)項目中，包括2013年開始試營業(yè)并于2014年正式開業(yè)的浦東外高橋森蘭商都1期和金山易家中心，以及5家變臉更名后重獲新生的項目，即分別被香港南豐集團、麥格理基金聯(lián)手阿布扎比投資局、香港新世界集團整體收購后改造易名并重生的南豐城(原虹橋上海城)、悅薈廣場(原353廣場)、融百貨購物中心于一體的巴黎春天天山店(原泓鑫時尚廣場)，被亞和投資集團合二為一擴容改造而成的星空廣場(原洛城廣場及和平廣場)，以及銅仁路盈方88。但并不包括2014年底剛局部試營業(yè)并將于2015正式營業(yè)的張江匯智商業(yè)中心、安亭三德商務(wù)廣場、嘉定悠活城鄰里中心、徐匯田尚坊和靜安寺晶品購物廣場，也不包括大幅調(diào)整重張的雅居樂廣場、新大陸廣場、龍陽廣場和中融商城，以及由百貨商場轉(zhuǎn)型至百貨型購物中心的嘉里不夜城太平洋百貨站前店。
 

　　值得留意的是，大宗整體收購改造的購物中心案例自2010年起逐漸增多，平均每年都有2-4起，這從側(cè)面印證了上海購物中心業(yè)一方面廣受各方關(guān)注，B級及以上的購物中心資產(chǎn)備受追捧，但另一方面也說明上海購物中心業(yè)已逐漸進入發(fā)展成熟期，競爭漸趨激烈，部分經(jīng)營不善的項目亟待盤活不良資產(chǎn)，缺乏足夠資金及運營資源的企業(yè)正逐漸退出上海市場，將項目交給更具綜合實力的強勢企業(yè)運營。
 

　　此外，搜鋪網(wǎng)記者還了解到，由于工程進度及招商難等多重因素共同作用，多個為了迎接新年旺季而搶在12月突擊開業(yè)的項目的開鋪率僅有3至6成，除了主力店及餐飲娛樂業(yè)態(tài)之外，零售業(yè)態(tài)大多需要等到2015年春季才能開鋪，整體滿鋪營業(yè)或需要等到2015年秋冬季。由于受到經(jīng)濟大環(huán)境影響，相當比例的品牌零售商拓展速度減緩且選址要求及商務(wù)條件要求不斷提高，導(dǎo)致從2013年起，多個新開業(yè)項目由于處于弱勢商圈且母公司缺乏足夠招商資源或租金要價過高，從而遲遲無法由試營業(yè)狀態(tài)進入滿鋪正式營業(yè)狀態(tài)，且該現(xiàn)象呈愈演愈烈之勢。
 

　　繼淮海中路香港新世界大廈在2013年停業(yè)改造更為K11并大獲成功后，部分先天條件不佳或體質(zhì)偏弱的項目在2014年相繼選擇徹底停業(yè)改造，包括南京西路金鷹以及因為業(yè)主方產(chǎn)權(quán)易主導(dǎo)致輸出管理無法維續(xù)的百聯(lián)虹口購物中心。而為了應(yīng)對近兩年及未來即將開業(yè)入市的眾多新購物中心，上海中信泰富、梅龍鎮(zhèn)、正大廣場、龍之夢、港匯廣場等十多家老牌成熟購物中心集體進入不閉店的大規(guī)模調(diào)整期，其中以來福士廣場和美羅城的調(diào)整規(guī)模最大。
 

　　TIPS: 資產(chǎn)升值有賴于高超的商業(yè)運營，但上海購物中心項目整體交易頻繁，不僅是優(yōu)質(zhì)標的炙手可熱，甚至是部分運營并不成功的項目在歷經(jīng)多輪轉(zhuǎn)手后價格卻不斷被推高并刷新紀錄，這類瘋狂的基金資產(chǎn)包擊鼓傳花游戲讓人歡喜讓人憂。據(jù)統(tǒng)計，二十年來，上海已有近30個購物中心項目進行過整盤交易或整體更換經(jīng)營主體，日本八佰伴、瑞士FOXTOWN、新加坡星獅、愛爾蘭財富控股基金富達來地產(chǎn)信托、萬都、美國摩根士丹利、美國黑石、嘉吉CHINAREI、臺灣長立愛奇愛特、四川興力達、新希望NEXTMALL、菲律賓港虹集團、韓國大宇則先后淡出了上海零售不動產(chǎn)市場，協(xié)和世界、英皇明星城兩大明星項目則繼續(xù)包攬爛尾王的美譽。
 

　　此外，受原有品牌租戶閉店調(diào)整、分割銷售商鋪及定位錯誤等多重負面因素影響，本市十多家位于郊區(qū)的非主流商業(yè)地產(chǎn)項目長期陷入空置率高企的半停業(yè)僵局，無法自拔而大唱“空城計”甚至不得不停業(yè)。而曾一度頗被看好的購物中心輸出管理模式則尷尬不斷，由于雙方利益不一致，既非整體租賃模式也不涉及資產(chǎn)的純輸出管理型項目無論經(jīng)營好壞，中短期內(nèi)都難逃一拍兩散的結(jié)局，例如百聯(lián)虹口項目正面臨此困境，此前經(jīng)營情況理想的百聯(lián)寶山和百聯(lián)青浦兩個購物中心同樣不得不提前終止合作。
 

　　TIPS總結(jié):雖然上海市中心核心商圈商業(yè)設(shè)施已相對飽和，但城市經(jīng)濟發(fā)展成熟穩(wěn)定，舊城改造不斷深入，多維度多商圈的城市副中心格局日趨成熟，加之人口不斷導(dǎo)入，所以商業(yè)物業(yè)供給空間依然廣闊，仍是大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、基金公司和品牌零售商的擴張首選之城。更多新項目的精彩亮相請看2015上海新購物中心項目盤點及展望篇。
 

　　五、2014年上海新開業(yè)各類商業(yè)地產(chǎn)項目盤點

　　
　　注意：更多新項目的精彩亮相請看2015上海新購物中心項目盤點及展望篇。